Inleiding
In de afgelopen jaren is er veel geïnvesteerd in het inzichtelijk maken en op orde brengen van de gemeentelijke vastgoedportefeuille. In de eerste helft van 2018 is de notitie “Uitvoeringsbeleid en spelregels vastgoedbeheer gemeente Best” door het college vastgesteld en ter kennisname aan de raad aangeboden. Een van de beslispunten betrof het opnemen van een paragraaf Vastgoed in de programmabegroting.

Deze paragraaf heeft tot doel inzicht te geven in de gemeentelijke vastgoedportefeuille. Het gemeentelijk vastgoed wordt optimaal ingezet voor het uitvoeren van gemeentelijk beleid. Hierbij gaat het vooral om op een doelmatige en doeltreffende wijze een bijdrage te leveren aan het realiseren van beleidsdoelen van de gemeente. Hierin sterven we naar een goede balans in de samenstelling van de vastgoedportefeuille, in combinatie met een verantwoorde beheersing van risico’s van de vastgoedportefeuille.

De gemeente bezit veel en divers vastgoed. Deze paragraaf gaat over het bebouwd vastgoed (panden). Het onbebouwd vastgoed (gronden in eigendom van de gemeente) wordt in deze paragraaf buiten beschouwing gelaten.

Ambities
In de notitie “Uitvoeringsbeleid en spelregels vastgoedbeheer gemeente Best” zijn diverse ambities opgenomen. De belangrijkste hiervan zijn:

1. Optimale inzet vastgoedportefeuille

De ambitie van de gemeente is het optimaal inzetten van de gemeentelijke vastgoedportefeuille voor het uitvoeren van het gemeentelijk beleid. Het ontwikkelen en in bezit hebben van vastgoed is geen doel op zich, maar ondersteunend aan de bestuurlijk vastgestelde beleidskaders en doelstellingen. Dit betekent dat de gemeentelijke kernportefeuille bestaat uit het beleidsondersteunend vastgoed en het vastgoed voor eigen huisvesting. Daarnaast is er nog vastgoed wat geen onderdeel uitmaakt van onze kernportefeuille. Met name voor dit vastgoed zal de afweging gemaakt moeten worden of de gemeenten dit vastgoed moet blijven exploiteren. Bij verkoop van vastgoed wordt meestal een boekwinst gerealiseerd. Bovendien vervallen toekomstige exploitatielasten, waardoor financiële middelen opnieuw kunnen worden ingezet.

2. Aansluiten bij de duurzaamheidsambitie van onze gemeente

Voor een zorgvuldige aanpak van de duurzaamheidsopgave wordt voor alle panden een maatwerk energie prestatie advies (EPA) uitgevoerd. Op basis van deze EPA adviezen worden niet alleen de investering, maar ook de toekomstige besparingen doorgerekend. Naar gelang het effect op de verduurzaming worden aanpassingen in het meerjarenonderhoudsplan (MJOP) verwerkt. Duurzaamheid wordt hierdoor volledig geïntegreerd in het MJOP zodat we in de toekomst kunnen spreken van een duurzaam meerjarenonderhoudsplan (D)MJOP.

3. Beoordeling bezit op basis van prestatie-indicatoren

Zoals eerder aangegeven bestaat de gemeentelijke kernportefeuille uit de panden die onder de categorie “Beleidsondersteunend” En “Eigen huisvesting” vallen. Dit betekent dat de gemeente de panden die onder de andere categorieën valt in principe niet in haar bezit hoeft te hebben. Op basis van een aantal prestatie-indicatoren kan worden bepaald hoe we met het gemeentelijk vastgoed omgaan (afstoten, bezetting optimaliseren, verbouwen of herontwikkelen).  Eén van deze prestatie-indicatoren betreft het financieel rendement (vastgoedexploitatie). In 2020 wordt de exploitatie per vastgoedobject in beeld gebracht.

Vanaf de programmabegroting 2021 wordt de exploitatie van het gemeentelijk vastgoed (op categorie-niveau) in deze paragraaf weergegeven.

Ontwikkeling vastgoedportefeuille
De gemeente bezit per 1 augustus 2019 in totaal 66 vastgoedobjecten (panden).
Het gemeentelijk vastgoed is onderverdeeld in een aantal categorieën:

• Beleidsondersteunend vastgoed
• Vastgoed voor onderwijshuisvesting, kindcentra en multifunctionele accommodaties (MFA’s)
• Vastgoed voor eigen huisvesting
• Procesondersteunend of strategisch vastgoed
• Commercieel en overig vastgoed

Dit is uitgedrukt in een percentage van het totale aantal panden en in onderstaand cirkeldiagram weergegeven.

In onderstaande tabel zijn het aantal panden per categorie weergegeven, de Bruto Vloeroppervlakte (BVO), de boekwaarde per 1-1-2019 en de WOZ waarde per 1-1-2019 (waardepeildatum 1-1-2018).

* De boekwaarde is toegenomen i.v.m. investeringen in het gebouw ten behoeve van verhuur

Noot:
Vanwege de vergelijkbaarheid met de WOZ-waarde (per 1-1-2019 en waardepeildatum 1-1-2018) is de boekwaarde per 1-1-2019 gebruikt (i.p.v. de boekwaarde uit de begroting per 1-1-2020).

Verhuur en vastgoedexploitatie
Het gemeentelijk vastgoed wordt aan verschillende partijen verhuurd of in gebruik gegeven. Dit varieert van een maatschappelijke organisatie tot aan een commerciële partij. In 2012 is bepaald dat aan de gebruikers van het gemeentelijk vastgoed een marktconforme huurprijs in rekening wordt gebracht. Een marktconforme huur is uitgangspunt bij courant vastgoed. Het merendeel van het gemeentelijk vastgoed is incourant. Voor dit gemeentelijk vastgoed kan een kostprijsdekkende huur worden berekend.

Afspraken met huurders worden vastgelegd in een standaard huurovereenkomst (gebaseerd op het ROZ model).

Omgaan met leegstand
Leegstand kan tijdelijk of structureel zijn. Een aantal gemeentelijke panden staan tijdelijk leeg, in afwachting van een (andere) invulling. Wanneer het pand niet langer wordt ingezet om de gemeentelijke doelstellingen te ondersteunen kan het pand worden afgestoten.  Om vandalisme en verpaupering te voorkomen worden de leegstaande panden tijdelijk in gebruik gegeven bij een Leegstandbeheerder. In de spelregels is opgenomen dat leegstand in beginsel maar 2 jaar mag voortduren.

De totale leegstand per 1 januari 2019 bedroeg 9% (6 panden, waarvan 1 gedeeltelijk leeg stond). Voor 3 van deze panden (Iman van den Boschstraat 2a, J.P. Coenstraat 40 en de Dommel 5) wordt de mogelijkheid voor herontwikkeling onderzocht. Naar verwachting worden deze panden in 2020 verkocht. De voormalige school van IKC Platijn aan Koningin Emmalaan 25 staat leeg in verband met de realisatie van nieuwbouw in Dijkstraten. De voormalige schoolwoningen aan Wildheuvel, momenteel gedeeltelijk in gebruik als kinderopvang, worden pas afgestoten als er duidelijkheid is over de invulling van onderwijs en kinderopvang op campus IKC Heivelden/Heuveleind.

Ontwikkelingen en mutaties in de gemeentelijke vastgoedportefeuille.

• In 2020 gaan we starten met de nieuwbouw van IKC Platijn in Dijkstraten.
• De aanbesteding voor de realisatie van IKC De Zevensprong vindt in 2020 plaats.
• In 2020 wordt een besluit genomen over de gemeentelijke dienstverlening. Dit kan mogelijk gevolgen hebben voor de indeling, gebruik, huisvesting en de infrastructuur van het gemeentehuis en van Bestwijzer.
• Parallel aan de verkenning één fysieke toegang wordt onderzoek gedaan naar mogelijke scenario’s voor de huisvesting van de diensten van zowel de gemeente als andere partners. In dit onderzoek wordt de huidige locatie (bestaand gemeentehuis), maar worden ook andere locaties betrokken.
• Er wordt onderzoek gedaan naar de huurconstructie binnen Bestwijzer. Een wijziging van de huurconstructie kan in 2020 gevolgen hebben voor de huuropbrengsten en de te verlenen subsidies.